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「股票知识视频」揭示长期租赁公寓的另一个真相:有些人进入市场只是为了逃跑

真相,租赁,公寓,只是,长期,一个,市场时间:2021-04-17 08:28:35浏览:194
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“当跑步成为一个行业的代名词时,说明这个行业有潜力成为世界级的公司。”

这种独特而乐观的“名言”来自于一个长期逃亡的出租公寓负责人。

但是“出走”、“打雷”这样的字眼已经不能再刺激万先生的神经了。他向深圳福田区公安局经侦大队报案时毫无情绪。

“例行公事地交资料,平淡得我都不记得发生过什么”。现场办案人员正常。他们听说公寓租了很久,就递了一份提交材料的清单,让他直接交材料回家等消息。

如今,在深圳、上海、重庆、长沙等城市,像万这样在公安局、住建局、街道办事处等机构中奔走的租户、业主和员工,已经是一个庞大的群体。

是乐居(深圳)公寓管理有限公司(以下简称乐居公寓)将这些人联系在一起,即长期付款和短期付款(即向承租人收取租金的期限长于向房屋所有人支付租金的期限)、长期付款和短期付款(即向房屋所有人支付租金高于向承租人支付租金)。

乐居公寓的工作人员说,集团的实际控制人现在在郑州,有员工从深圳去郑州和实际控制人面对面交谈,却得到一句“我不能让你出郑州”。后者没有主动,也没有回应,抛出一句“大不了不要深圳”。

记者闫拍摄的每张照片

单方面终止“霸气”

有了租约,三方的工作生活完全被打乱。

今年8月24日,万先生与乐居公寓签订了房屋租赁合同,在南山区西海湾花园租了一套三居室,租期一年。上个月合同租金10300元,和市场租金持平。在业务员的推动下,万先生选择了每年交房租,减了三个月的房租,一共交了10.3万。实际月租7725元左右,比市场租金低2000元左右。根据合同,他在8月31日正式入住,入住一个月后一切正常。

国庆期间,万先生突然收到一条陌生短信,说他住的房子是乐居公寓委托的,对方作为第三方办理了房屋注销。

终止的原因是乐居公寓因资金周转问题已停止向业主支付租金,并已提出与房屋业主解除合同。业主后期会自行收回房子,请知悉!

记者在采访中了解到,第三方代理给出的解决方案非常霸气,没有谈判的余地。

方案一:你所住房屋的租金和押金将分期返还给你,你将收回租金并终止租赁合同。分期方案分为1万以下6个阶段,1-2万-18个阶段,2-3万-24个阶段,3万以上36个阶段。同意的话请回我电话!

方案二:如果不同意分期付款,请采取有效措施处理。我们公司将不再接受任何关于你所租房屋的事宜。请了解!

“这么大一笔钱如果分期返还,谁知道能不能返还?”对于分期返还和运营的不确定性,万等租户表示,他们不能接受这样的计划。他们不相信这个连上海深圳办事处都没有的第三方有这么大的资金实力,认为乐居用固定的套路来搪塞他们。

和万先生一样,从乐居公寓单方面“霸气”解约的租客不在少数。截至10月17日,仅在深圳,据不完全统计,共有租户566户,涉及资金超过3246万元。

乐居公寓的一名管理人员告诉《国家商报》,这只是其中的一部分。9月,乐居公寓经营的房屋约有1000套。

“大不了就是深圳(市场)不要。”

高收入低租金,长收入短支付是很多长租公寓快速扩张的“法宝”。现在除了收楼,这也成了房东和房客关系降到冰点的导火索。房东指责租客便宜,租客则认为房东高价把房子租给乐居公寓,一起出轨,但解决方案不能一致。

/图片-3/照片由受访者提供

张先生是乐居公寓的房东。上半年因为工作变动要出国,所以把房子委托给乐居公寓。今年5月,张先生与乐居公寓签订了房屋管理服务合同,租期2年,月租3500元。而乐居公寓是以2580元/月的差价租给租客,但一次性收取一年租金。

张先生从9月份开始就没收到房租了,但房客还活着。张先生说,他同意每个人的要求,“逮捕住在公寓里的人,收回钱,否则我一定收回房子”。

记者闫拍摄的每张照片

事实上,乐居公寓的一些没有提前收到租金的房东,为了及时止损,已经与租户发生了激烈的冲突。一名房客向记者展示了他和房东之间的激烈争吵以及被迫停止供水并被驱逐出境的照片。

针对房东与租客之间的冲突以及被动卷入其中的物业,深圳市住建局工作人员在接受采访时表示,如果出现租赁纠纷,物业服务企业应主动了解纠纷的具体情况,尽力协调房东与租客之间的纠纷,并向当地社区和街道办事处报告。

与此同时,一些租客和房东,都是受害者,本应就他们的对外关系达成一致,但他们也因为眼前的租金问题而“破产”。操作者抓住了受害者“不消费”的心理,事情就不了了之了。

有租客和房东说维权成本太高,不如等你有时间折腾的时候再赚这笔钱,选择妥协,分担损失。同样,乐居公寓的员工也出于同样的原因选择了放弃支付。上述接受采访的管理层告诉记者,他的一些同事已经“停止支出,退休了”。王兴的另一名销售人员告诉记者,乐居公寓在8月份停止支付工资,然后只发出通知要求员工配合改造,欠他1万多元。

“我能怎么办?”他问道。

开心宝表明乐居公寓的控股股东为四川优居,王为实际控制人之一。然而,在最近的一系列事件爆发后,王等人甚至没有做出谣言和象征性的回应。

《国家商报》记者从与王关系密切的核心人物处了解到,包括王在内的核心骨干出席了内部会议,在回应深圳等城市的问题时并没有提出具体的解决方案,称“大不了不适合深圳”。

他们开完会回到住处,接到另一个实际控制人的恐吓电话,说“我不能让你出郑州”。

相关公司以同样的套路割韭菜

在调查中,记者发现,不仅深圳乐居公寓存在问题,相关的重庆致宇和上海青潮也存在资金链问题,涉及业主、租客和员工1000多人。

在上海,房客左毅以抵押、一付、三付的形式租下了青潮公寓的房子。据他所知,大部分人最初都选择了这种付款方式,但很多业务员鼓励租客半年、每年付款。左毅算了一下,清超需要退还押金共计10650元。根据注销公告,他可以在1万以内返还6期,1万到2万,3万以上返还36期。乐观的情况下,他每个月能拿回600元左右。

左毅无奈地说,与一次性支付的一万多件相比,600件就显得格外讽刺了。为什么我们花了这么久的钱?据他介绍,在上海,他知道的最大租金是8.5万元。目前清超上海办公室空无一人,业务员已解散,租客和房东只能电话联系解除合同。

在重庆,一个把房子委托给智宇的业主说,9月智宇不再给他们交房租,联系不到负责人,怀疑他带钱逃走了。出事后,他们意识到智宇在重庆的扩张模式也是高收入低租金,长收入短支付,公司目前还没有继续正常运营。现在业主和租客自发成立了群聊群,在各个部门跑来跑去,希望收回房租和房子。

记者了解到,优居豪坊在长沙、苏州、合肥拥有的公寓业务资金链也陷入困境。

一些房客报告说,在他们申请退租14天后,租金还没有支付,一些房客收到房东的通知,要求他们搬出。在公司消息区,业主和租客之间讨论最多的话题是相关公司跑路,拖欠房租等等。

从受访者提供的信息来看,优居好房在重庆和上海的运营情况几乎和在深圳一样,配方和口味都一样——国庆前两天,公司以集团名义下发改造通知,拖欠员工工资和业主房租,然后趁国庆假期跑路。当人们在假期后意识到问题时,公寓已经空了,他们甚至没有机会面对面地讨论解决方案。

根据左毅向记者提供的一条信息,清超在8月5日签了一批公寓,在迅速收了一批按年半交的租客后,于9月份停止支付员工工资和房租。这让外界认为乐居、晴超、知乎等。,披着“管理不善,急于扩张”的外衣,割韭菜急着收年租。

上正恒泰律师事务所律师郑铮表示,长租短付、高收入、低租金的本质是囤积资金挪作他用,或者干脆就是诈骗。租房时,租客要摒弃贪便宜的心理。长期租赁公司烧钱抢房子的时代早已不复存在。如果长租公司要求一次性支付长租,租客必须征得房东的明确同意,确认房东是否也一次性收取此类长租,以避免长租公寓公司突然脱逃。

照片由受访者提供

长期出租公寓也有“割韭菜全套训练”

此前有业内人士分析,长期租赁公寓的运营模式是随着提前收到的租户租金滚雪球,迅速扩大并占领市场份额,从而做一个漂亮的项目书,拿到VC的钱,然后去纳斯达克敲钟。真正的控方想做好,也想在纳斯达克敲钟,已经是有理想有良心的企业家了。

怕心急的创业者不想按门铃。他们只想用同样的套路先成立一家公司,招高薪低租长薪短薪的业务员,迅速积累大量的房子和租客,然后收租半年,再以管理不善为由申请公司破产或注销。这种做法由于门槛低、手段隐蔽、容易复制,在行业内已经非常普遍。

最近在深圳集中维权的Mercure公寓、Kitty Hawk公寓、城市房搜,都呈现出同样的特点。他们成立时间短,采取高收入低租金的运营模式,附加高薪高提成、无学历门槛的招聘噱头。在迅速扩大规模和积累资金后,他们向外界公布了资金链困境。

比如Mercure公寓,记者注意到招聘通知中给出的管家基本工资为6000元+单次奖励(1000元/1500元/2000元/单次)+50%~85%自营奖励+出户现金奖励+房租高额返现,主管综合工资每月可达2 ~ 5万元,远高于行业平均水平,大大增强了其住房的快速积累。

一位不愿透露姓名的资深律师向《国家商报》记者透露,长期出租公寓有全套行业培训,割韭菜避险,录取和打雷在极短时间内完成。

例如,他们以疫情影响为由,关闭了早期的城市业务,同时在二线城市“开拓地盘”。据《开心报》报道,优居方浩成立于去年10月,它运营的许多公司都是在疫情爆发后成立的。

上述与王关系密切的人士向记者透露,深圳和上海的业务爆炸后,真正的控制团队最近成立了一家新的空壳公司。

近日,同样受到维权的小营公寓、成成发现屋等公司也发表了“独树一帜、乐观向上”的观点——“当运营成为一个行业的代名词时,就说明这个行业已经具备了成为世界级公司的潜力。”

放弃“深圳没什么大不了”的城市这个动作真的能让真正的控制者全身而退吗?

林静律师事务所律师杜建军在接受《国家商报》采访时表示,如果一家经营长期租赁公寓的公司在签订合同时采用高收入、低租金的方式,公司就不可能盈利或继续经营,因为公司从一开始就没有履行合同的能力,可以推定其具有非法占有的主观目的。

这种行为模式符合我国刑法的规定。明知是不履行合同,捏造事实,隐瞒真相,使用其他欺骗手段使对方支付款项和物资的,属于合同诈骗,应当承担法律责任。

长期出租公寓爆炸后房东和租客的损失应该由谁来承担?

华商律师事务所律师周正峰认为,如果业主与长期租赁公寓存在托管关系,损失由业主承担;如果没有,就由租客承担。如果能证明长期租赁公寓只是代理人,那么运行纠纷是代理合同纠纷,而不是租赁合同纠纷。业主需要为自己找代理人的不慎行为买单,租赁关系不变,租客继续租房。

新的政府法规直接指向资本监管的生命

近年来,随着热潮的消退,关闭的长期租赁公寓数量逐年增加。据不完全统计,仅今年一年,内爆雷的长租公寓就超过了40套。

京汇智库首席经济学家胡景晖在北京部分长期租赁公寓租金下降之争中指出,在一些长期租赁公寓的财务计算模型中,北京的租金默认每年会上涨10%左右,但疫情造成大量空房,租金没有强劲的上涨势头。而长期出租的公寓装修组装,成本相对较高,导致很多企业面临现金流压力。

事实上,租房引发的群体性事件已经引起了监管机构的关注。比如成都市下发的《关于房屋租赁资金监管的通知》要求设立监管账户。承租人向房屋租赁企业支付租金超过三个月的,房屋租赁企业应当将租金、保证金和使用租金贷款取得的资金存入监管账户。如果不开立监管账户,相关房屋租赁企业将被暂停在网上签订租赁合同,以便备案和公布房屋。

成都优科一家CEO刘翔在接受《全国商报》采访时曾表示,住房租赁基金监管的核心是去除过度杠杆。如果一些企业继续大量使用长期预收账款和杠杆,资金监管会对企业的短期现金流产生很大影响。

为了改善长期租赁公寓的经营环境,广东省住房政策首席研究员李表示,要探索建立租金托管制度,设立机构租金专户收取和支付租金,实行租金银行托管;动态报告和监控长期租赁公寓租赁贷款的合作伙伴、比例和流向。租房贷款只能用于预装修、营销等战略投资,不能用于房屋扩建。此外,监管部门应明确租赁贷款的准入规则,银行应开发包容性的租赁贷款产品,用于租户融资。

杜建军表示,长期租赁公司合同诈骗可以提起刑事诉讼,更有利于追回受害者的损失。立案后,公安机关可以通过追悼程序追回部分经济损失,尤其是追回被转移的赃款,有利于追回被害人的损失。另一方面,罪犯可以得到惩罚,社会公平正义可以得到维护。

左毅看到优居集团给业主的报告里有这样一句话“我也希望业主和租客能帮助企业度过这一刻,帮助我们年轻人(克服)创业期间遇到的困难”。但她不明白,这样一个动机不纯、伪装成“商业失败”的锅,为什么要由他们这样的弱势群体来扛。

发布会前夕,国家商报记者再次走访南山区乐居公寓办公地址。现在关门了,房东已经在门上贴了通知,要和乐居公寓解除合同。公司的牌匾已经拆了,白墙只剩下六个黑洞,室内的桌椅上落满灰尘。要不是地上散落着两张印有“乐居公寓”的不干胶贴纸,公司的标志几乎看不到,但公安机关保留的厚厚的举报回执证明确实存在。

记者闫拍摄的每张照片

记者注|加强监管,让创业回归创业本质

与新商业业态刚出现时的高光包围不同,最近长期出租公寓因为工资、跑步、打雷等原因被频繁搜索。据壳牌研究院统计,去年关闭了53套父母租房,今年再次关闭的长期租房数量超过40套。租赁市场的规则、风险和欺诈再次成为业界热议的新焦点。

长期租赁公寓雷爆的原因是竞争激烈,断裂的资金链占一半以上。但是万亿美元的租赁市场并没有培养独角兽的想象空间,给了真假创业者进入和赌博的动力。真正的企业家在挣扎求生,假企业家在炫耀财富的同时“弃城”重做规模。

最近一直打雷跑的公寓都表现出了共同的特点。他们利用行业监管的空白,在很短的时间内,以高收入低租金、长收入短支付、高工资高佣金的方式,迅速大规模发展起来。聚集巨额资金后,他们会公布资金链。有问题,或改造或取消;从那以后,房东和房客之间的冲突被用来转移公寓经营者的注意力,人们确信他们有“不想花钱”的心理,认为不会有群体性事件,最后他们会离开。

假企业家打着创业的名义收钱,却需要市场来买单,于是隐藏陷阱的商业模式不断践踏行业的底线,把行业的信任度降低到冰点。

标准往前走,路又堵又长。


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