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「soho中国股票」疫情下的楼市:一场意外的现金流“意外”有人在黎明前倒下

意外,现金流,疫情,楼市,黎明时间:2021-04-21 21:59:00浏览:137
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正文/时代财经童杰黄银桥刘心阁

这不是房产主习惯的过年方式。如果放在以前,春节前后,他们还得忙于售楼处,接待大量的来访者,甚至在此期间搭上自己计费的小高峰。

但是今年新冠肺炎的突然爆发带来了很大的不同。售楼处关门,租客消失,线下销售不景气,打乱了很多房地产企业的节奏。

网上售楼处关闭后,房地产企业采取了网上补救措施。网上销售和“没理由退房”空前热闹,但这只是一种缓兵之计。嘉里发布的最新数据显示,2月份100强房地产企业销售额环比下降43.8%,创下近年来月度销售额新低。

两位数的下跌冲击了房地产开发商的信心,但幸运的是,悲观并非没有希望,楼市宽松政策的相继出台正在打开一扇机会之窗。

意外现金流“意外”

2019年,房地产企业的日子并不好过,但中国商品房销售额仍接近16万亿元,创下历史新高,尤其是年底的快速推广,让房地产开发商看到了市场的希望。

徐良(化名)是一家排名前20的房地产企业的地区负责人。他表示,如果没有新冠肺炎这个“黑天鹅”,2019年底的市场热度至少可以维持到今年4月,他有信心带领团队在第一季度实现超过20%的业绩增长。

然而,疫情的严重程度和速度远远超出了他的预期。1月26日,中国房地产协会提出,房地产开发企业暂停售楼处销售活动,全国60多个城市线下售楼处被迫关闭,建筑工地进入停工状态。

完全停工的情况是意料之外的。“疫情的严重程度和发展速度确实超出了我们的预期。此刻,我们被向前拖着,很多决定都是无奈的。”

在特殊时期,过去不常用的网上售楼处和现场卖房,成为房地产企业重要的销售渠道。为了增加客户购房信心,依次推出30天无理由退房、半年无理由退房、全国房产七五折、全民售房提成。正如徐良所说,建筑工地已经停工,销售无法停止。

对于房地产行业来说,新冠肺炎疫情是一场突如其来的现金流“事故”,尤其考验着高负债房企的经营韧性。高周转模式的本质在于压缩征地、建设、销售、支付的周期,通过反复滚动资金来煽动项目开发。任何一个环节的任何问题都会影响整个模式的运行,进而增加现金流压力。

产生了实质性影响。2月份,100强房地产企业创下近年来最低月度销售记录,2月份100强房地产企业月度和累计业绩同比下降80%以上。

销售额的急剧下降也让房地产经纪人深受其害。王翔在一个二线城市经营着30家房产中介店,主要卖二手房。他告诉时代财经,往年春节后的两个月是市场的“黄金期”,两个月一千万的成绩是常事。但这一年,不仅百万成就无望,亏损也在所难免。

“每年春节后两个月是年销售额和利润的高峰期,月销售额可以达到1000多万。今年受疫情影响,有一些‘零表现’的感觉。2月份我们只卖了十几套房子,别说收入1000万,还亏了200万。”

好在三月份情况有所好转。徐良和王翔透露,3月1日,很多线下售楼处已经恢复正常运营,但与前一家相比,他们增加了一个防疫流程。为了避免聚集,很多售楼处暂时只接待预约客户。

“建筑工地必须比售楼处早恢复工作。售楼处开张后,可以说是慢慢恢复,心放下了一半。”徐良说。

救市也是纠结

面对疫情,房地产行业真的栽了个“小跟头”。不仅回国买房的时候丢了水,大型售楼处也关门大吉,项目也停工,不经意间引发了一场现金流“保卫战”。

在大疫情下,几十个城市相继推出了“救市”新政策,速度之快,种类之多,令人眼花缭乱。减轻房企负担是本轮楼市松动的首要出发点。2月11日,上海宣布,因疫情未能按时缴纳地价,可申请延期。

这也成为救市的重要转折点。随后,无锡、xi、佛山、浙江等20个省市相继出台类似政策,通过延期或分期缴纳土地出让金的方式,帮助房企度过短期财务困境。与此同时,无锡宣布完成25%以上的投资后即可申请预售,广州花都实施了“征地证”,苏州取消了特定地块的现房出售。

在给房企“解药”的同时,救市政策开始向需求侧发力。衡阳、马鞍山、苏州相城区、青岛、南宁等城市在人才引进方面要么给予住房补贴,要么刺激住房需求。河南驻马店率先推出重磅措施。2月21日,宣布将公积金贷款最低首付比例由30%下调至20%,成为首个对首付大做文章的城市。

仅三天后,浙商银行(601916)宣布,对非“限购”城镇居民家庭购买的第一套个人住房,首付比例由原来的30%下调至20%。"救助政策进入第二阶段,开始刺激需求."中原地产首席分析师张大伟表示。

一家房地产企业的营销人员告诉时代财经,这些地区出台的相应刺激政策对目前的市场是有利的,“可以为只需要客户来激活市场、带动市场的沉睡客户调动更多资金”。

但驻马店在松绑政策发布7天后接受河南省委、省政府采访,驻马店公布的原政策链接已经失效。“驻马店接受采访更多是为了给市场一个警示,告诉地方政府政策的出台需要关注社会情绪。本质上不是让它撤销降低首付的政策。其实现在还没有撤销。”一位不知名的前10名房地产高管向时代财经指出。

驻马店“被采访”的插曲,并不会延缓楼市放松的步伐。“住而不炒是主调,但房地产行业确实受到了疫情的影响。地方政府有必要进行一些地方调整。”凯撒集团首席战略官刘策说。

3月3日,温州继续推出重磅新政,本科生三折购房,首批将产出1700多套房。上述十大地产高管直言,公积金贷款首付、住房补贴、人才政策相对温和,对楼市影响不大。“如果第二套房首付从70%降到30%,则与房源和房源相悖,因为会给有购买力的买家带来投资或投机的机会。”

政策放宽当然会继续,但不代表不变。房地产企业高管强调,这个时期确实是政策的窗口期,但如果未来市场走强,政策会反转,适度趋同。

它是一只黑天鹅和一把钥匙

对房地产行业来说,新冠肺炎疫情是一只“黑天鹅”,但也是放松楼市调控的一把“钥匙”。阳光城市执行副总裁吴建斌直言不讳地表示,疫情过后,国家对房地产的监管力度可能不如前两年。

这也将为许多城市赢得喘息的机会,尤其是三四线城市。随着棚改货币化的退潮,三四线城市楼市需求透支,库存逐渐上升,降温趋势明显。根据上海市亿居房地产研究院收集的2019年100个城市的库存数据,截至12月,三四线城市新建商品房库存同比增长5.8%,达到2.0693亿平方米,仅次于二线城市,有机会消化一部分库存的购房者在疫情冲击下被“浪费”了。

因此,三四线城市也急于在本轮楼市松动中率先鸣响“发令枪”。可以说,他们不仅是疫情的受害者,也是既得利益者,更多的三四线城市有望在城市具体政策的前提下找到政策窗口。

处于危险中的不仅是房地产市场,还有土地市场。出于慎重考虑,很多房地产企业在疫情期间努力降低杠杆,减缓了土地收购速度,大大降低了土地市场的竞争。“目前,确实是该拿底层土地的时候了。疫情影响了很多房企的销售。没有多余的钱去拿地,但不是每个房企都有资源和资金去抓窗口期。”刘策强调。

正因为如此,目前的土地市场几乎成了龙头企业、央企、国企的“特殊事件”。中央参考所数据显示,1、2月份房地产企业累计征地金额同比略有下降,但龙头企业增长20%。其中,10强企业征地总额1413亿元,占50强企业的49.4%。

三四线的降温,使得房地产企业对一、二、周边城市群的投资越来越多。前两个月北京土地出让金同比增长14%,673亿元居全国第一;上海和杭州分列二、三位,同比分别增长112%和26%。2月份,前10名住宅用地交易多位于一线城市,其中7块位于北京,上海徐汇区以311亿元的总价高居榜首。

一位来自南京20强房地产企业的土地投资负责人告诉时代财经,“二线城市的升温趋势非常明显。受疫情影响,位于三四线的房地产企业未能把握住返乡买房这个节点,资金压力过大,会逐渐体现在土地市场上。前两个季度,一二线城市的人气会很高,但从三季度末到四季度,三四线城市会有所提升。”

G50专家委员会投资专家张秀峰表示,疫情是一个机遇,新的市场繁荣将比预期来得更早。“土地供应窗口期随时可能出现。房企要保持既定的投资战略,加快投资工作步伐;制定新的资金计划,储备征地资金。另外,并购不要单纯追求性价比,应用财务思维,抓住项目可能带来的现金流。”

生物世界一直有一个生存法则。能生存下来的物种不是最强壮或最聪明的,而是那些对变化反应迅速的物种。这场危机恐怕也是行业洗牌的导火索。

许多疲软的房地产企业在黎明前就倒下了,四川省的“黑马”迪河帮因财务中断无力支付前两个月的工资,要求员工自愿离职。截至2月14日,今年破产的房地产企业已达98家,谁也不知道下一个倒下的会是谁。


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