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「上海证券报网站」华创证券:股票抵押贷款利率改为锚定LPR,以确保短期稳定,并有望打开下行

抵押贷款,利率,短期,股票,证券,华创,LPR时间:2021-04-16 07:16:31浏览:151
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12月30日,华创证券发布LPR关于将股票抵押贷款利率改为锚定的评论。

事件:

2019年12月28日,央行发布《中国人民银行公告[2019]30号》,从2020年3月1日起,金融机构应与现有浮动利率贷款客户协商定价基准转换条款,转换原合同约定的利率。定价方式以LPR为基础加分形成(加分可以是负数),加分在合同剩余期限内固定;也可以换算成固定利率。浮动利率贷款定价基准的转换原则上应在2020年8月31日前完成。商业个人住房贷款的增加值应等于原合同最新执行利率水平与2019年12月发布的相应期限之间的差额。从转换时间至首次重新定价日(不含),执行利率水平应等于原合同最新执行利率水平,即2019年12月同期LPR与增加值之和。此后,从第一个重新定价日起,在每个利率重新定价日,利率水平由最近一个月的相应期间LPR和增加值重新计算和确定。

评论:

1.这项政策旨在将股票抵押贷款从基准利率改为LPR利率,股票抵押贷款的利率在2020年将保持不变,预计2021年后将出现下行趋势。2019年12月28日,为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场应用报价利率(LPR),将存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,央行发布中国人民银行公告[2019]30号,该政策针对现有住房贷款,由基准溢/折浮动(乘除法)转变为LPR加减浮动(加减法)。现有住房贷款协议的转换工作时间为2020年3月至8月,2020年现有住房贷款利率不变(2019年12月按五年LPR加减点形成)。在短期转换过程中,会保证稳定性,短期影响不大。自2021年1月以来,抵押贷款利率一直按照2020年12月公布的5年期LPR正负点定价。考虑到后续LPR可能出现的下行趋势,预计现有住房抵押贷款利率从2021年开始将出现下行空间。

2.这一政策并不直接影响销售,但考虑到房贷利率峰值、一城一策、户籍放宽等因素,预计2020年销售会更加稳定

该政策仅针对现有住房贷款,不涉及增量住房贷款。增量抵押贷款利率仍按5年期LPR正负点形成,因此现有抵押贷款的替代锚不会直接影响中国商品房的销售面积。但考虑到最近MLF、OMO、LPR连续降息(特别是11月份5年期LPR的下跌)以及一城一策的持续密集出台,融360房贷利率(增量房贷利率)自2019年5月以来连续6个月上涨,12月份又小幅下跌1个基点,呈现出见顶回落的迹象。预计后续五年LPR将继续下滑,引导后续房贷利率呈现下降趋势,直接有利于住房需求,一城一策叠加,户籍制度放宽,2020年全国销售业绩更加稳定。

3.对于股票抵押贷款借款人,鉴于LPR的长期下行趋势,股票抵押贷款利率变动锚定LPR正负点浮动或更好

从现有抵押贷款借款人的角度来看,借款人可以与银行协商确定两个定价基准选项:1)转换为LPR和2)转换为固定利率。考虑到后续LPR的长期或下行趋势,对于借款人来说,LPR的定价基准和固定利率将优于前者。但基准溢/贴现波动(乘除法)和LPR加减点波动(加减法)的利率变化会略有差异,但预计两者都是下降趋势:1)如果基准利率下调(历史经验一般在25bp左右),那么基准溢/贴现浮动定价基准的抵押贷款利率下降幅度更大, 尤其是抵押贷款利率基准溢价上升的抵押贷款合同,跌幅会更大,但考虑到如果降息,2)如果不降低基准利率,考虑到LPR的长期下行趋势,LPR正负点浮动定价基准的抵押贷款利率将进一步下降。

4.投资建议:将股票抵押贷款利率改为锚定LPR,确保短期稳定,打开中期预期下行通道。重申行业“推荐”评级,2019年主流房企销售继续超出预期。预计2020年销量将保持稳定,领先集中度将持续。提高,增加20年EPS改版概率,年底加强估值切换市场;预计2020年,政策有望改善,底部有所改善。近期,MLF、OMO、LPR降息持续出现,一城一策密集推出,首次融资反周期调整,12月政治局会议不提房地产,12月经济工作会议重访促进房地产平稳健康发展,加快放宽城市落户限制,提升估值弹性,而行业估值仍处于低位:1)主流房企19/20 2)主流房企股息率达到18A4.2%和19E5.4% vs3)与过去12年相比,板块中的市盈率为1%。沪深股市17%。我们重申推荐评级并推荐:1)住宅开发:万科A、保利地产、融创中国、金地、徐汇控股、中南建设、阳光城、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、一开股份;2)物业管理:商家凑合,保利物业,新大正,建议关注:碧桂园服务,永盛生活服务,绿城服务,新城悦服务等。;3)商业地产:欢乐城、新城控股,建议关注龙湖集团、华润置地、中国国际贸易。

5.风险预警:房地产调控政策收紧超出预期,行业融资政策收紧超出预期。


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